摩天大楼的物业门禁管理实战经验

『如何管理好“航空母舰”型物业？如何服务好超高层知名大厦楼内的业户？重点工作是什么？管理超高层知名大厦应该注意哪些问题？』

450米摩天高楼，世界目前排名第七，中国第三，江苏第一的紫峰大厦，它座落在江苏省会－南京这座美丽的城市中心的鼓楼广场。南京是中国六朝古都之一，虎踞龙磐，历史悠久，人杰地灵，环境优美。紫峰大厦自然成为南京市的地标性建筑。在距离南京几十公里远的东南西北都能眺望到它骄健的身影。

 

紫峰这座由上海绿地集团和南京国资集团联合成立的南京国资绿地金融中心有限公司投资建造的现代超高层大厦是集酒店、办公、商场、观光、旅游、娱乐、餐饮的理想之地。大厦建筑用地面积1.7万平方米，总建筑面积达26.4万平方米，整体建筑高度为450米，聘请顶级的世界高层建筑设计师事务所-美国SOM设计事务所参与设计紫峰大厦，并委托具有国家物业管理一级企业资质的上海科瑞物业管理发展有限公司，对紫峰大厦实施物业管理并向广大业户提供物业服务。

 

如何管理好紫峰这样的“航空母舰”型物业？如何服务好超高层知名大厦楼内的业户？管理好紫峰大厦的重点工作是什么？管理超高层知名大厦应该注意哪些问题？管理服务费标准是多少？这对于众多的物业同行来讲，是大家希望了解的东西。笔者就此谈淡对超高层大厦物业管理服务的一点肤浅的认识。

 

一、超高层大厦设备设施正常运行、维护、保养、安全管理好是关键

 

超高层大厦物业管理的正常运作，重在设备设施正常运行和用心管理、精心维护，尽心保养是关键。设施设备按专业系统分为给排水（暖通），供配电（强弱电），空调，电梯，消防，弱电，安防、监控。

如果用几个字来形容则为：风，火，水，电，气，梯，机。

 

风：（空  调）  新风、正压送风、排风、暖风、冷风

火：（防  火）  餐饮、装修、电器、电线、吸烟。

水：（给排水）  自来水、生活污水、消防用水、雨水。

电：（强弱电）  强电、弱电、供配电。

气：（燃蒸气）  燃气、蒸气。

梯：（电  梯）  客梯、货梯、扶梯、消防梯。

机：（机  电）  擦窗机 、发电机、风机。

 

超高层大厦设备多，规模大，系统复杂，技术性强，管理要求高，而且设备系统是大厦的心脏和动力。一幢超高层摩天大厦仅设施设备投资就达数亿元人民币，一部观光电梯就投进上千万元，一个物业公司是否有管控能力，能否有效地掌控各种机电设备系统正常运行，能否对设施设备按年度、季度、月度计划定期组织维护保养，能否有人才有能力管理好，运行好，维护保养好这些大型专业机电设施设备，是管理好超高层摩天大楼项目，承担起大厦物业管理服务工作的关键。我认要应着重抓好以下工作：

 

1、要建立建全一套超高层大厦设施设备科学管理的规章制度，制定管理标准、技术规程、工作流程、工作手册、管理表格，全部纳入ISO9001:200质量管理系统运行；

 

2、要严格按照各专业设施设备技术要求，制定出年度、季度、月度的维修保养的计划、方案。并按年度、季度、月度落实各专业系统设施设备的维修保养及时检查督促，并坚持做好设备维修保养记录和设备台班运行记录。

 

3、招聘一批取得了给排水，强弱电，空调，消防，机电设备专业学历证书，具有初、中、高级技术职称的技术人才和持有专业上岗证书的技术操作工人，能够形成专业技术团队，担当起超高层大厦的设施设备运作、维护、保养、管理的职能。

 

4、建立部门经理，技术主管和领班的岗位责任制，建立各级巡检、巡查、值班、交接班制和专题会议，每天班组晨会、每周部门例会制度，加强班组建设，不断总结交流设备运行和维修、保养、管理中的工作经验，不断提高设备的完好率和利用率。

 

5、要经常不断组织各专业技术，专业管理知识，各种案例分析专题报告的培训，建立各专业员工的技术培训考核考评成绩资料档案，不断提高管理层员工的管理能力和作业层员工的技术水平。提高全体员工的整体素质。

 

6、要加强各专业设施设备机站房，各楼层管道井道的规范化、标准化、专业化管理，做到布线整齐，控制柜整洁，设施设备管道一尘不染，有关设备的名称、规格、型号、生产时间、出厂日期、厂址、厂名、联系电话等技术参数要挂铭牌、设备的安全标识要齐全。设备运行中的注意事项要用警示牌标明，机房内要杜绝跑、冒、滴、漏。

 

7、对专业机电设备的维修保养一定要选聘专业化技术程度高，维修保养质量能达到设备的技术管理要求，维修保养服务态度好责任心强，收费合理的相关厂商，代理商。维保合同协议按条款责权利挂钩，定期检查考核，监管履约情况，对设施设备实行有效地管理。

 

8、对设施设备中的高温高压容器，压力计量表具，特种设备，如锅炉、电梯，避雷、防雷系统、消防报警系统、安防监控系统、空调BA智能控制系统，要委托专业供应厂商或技术质量监督局权威机构每年定期做好安全检测检查，出具年度检测报告，以确保其安全使用。

 

9、超高层大厦设施设备机站房及其专业井道安全管理十分重要，不能有半点马虎大意。由于机站房及其专业井道是安装设备设施及其管线、控制阀门、控制柜箱的地方，除了物业公司负责机房运行操作人员以外，凡进入机站房原设备供应商，原施工安装单位人员，供方维修保养人员，参观考察人员和物业公司内部不相关的人员，进入设备机站房均应按规定办理批淮手续，同时各设备系统的机站房要建立进入设备机站房登记制度。

 

10、超高层大厦的主要设施设备大部分安放在地下室，利弊显露，有利的方面：一是合理利用地下室空间，提高土地使用率增加租售面积；二是减少对建筑物结构上部地面荷载，降低成本又便于设备安装；三是减少大型机电设备运行噪音在楼面上对环境的污染。不利的方面：主要表现在地下室十分潮湿，易造成设备锈蚀，如长期不进行消杀还会造成地下室老鼠繁衍，蚊蝇滋生。为此，可定期开启风机排湿或安装吸湿机和空调机除湿，定期消杀来解决机站房环境潮湿和灭鼠灭虫害问题，以满足设备机站房内干燥整洁，无鼠患虫害。

 

二、消防安全、秩序维护、车辆管理、安全防范是重点

 

人命关天，火灾猛于虎。超高层大厦的消防安全管理工作是大厦管理工作中的重中之重。管理责任重于泰山。由于超高层大厦的特殊性，楼高、层多、单体面积大，加上大酒店，购物广场，办公楼，娱乐，餐饮，观光各种业态不同的经营方式，，不同的客户群体，不同的经营时间，对大厦的人流进出口、电梯、楼梯、停车场进出口提出了安全挑战，加大了管理的难度。

作为承担超高层大厦管理的物业管理单位各级管理人员，一定要从思想的高度上认识消防安全管理的重要性，各司其职，在管理服务工作中要不断发现消防、治安、车辆、人员所带来的不安全因素，在第一时间里发现隐患，消除隐患，防患于未燃，彻底杜绝事故的发生。

 

由于超高层大厦是摩天大楼，楼内强弱电、给排水、垂直电梯、中央空调，专业设施设备的系统多，建成的垂直竖井多，整幢大厦就是一个巨大的井筒，从下向上抽风的烟囱效应十分明显，一旦楼层发生火灾，火势形成快，燃点温度高，浓烟滚滚，火灾浓烟易造成重大人员伤害和财产损失。为此超高层大厦消防安全管理是第一位的，大厦火灾的主要导因表现在几个方面：

 

1、楼层装修工人不遵守大厦物业管理规约和无视国家消防法规，擅自无证电焊施工和装修动火不办理审批手续，乱拉乱接电源线，违规使用电动工具和易燃材料，在施工现场吸烟乱扔烟头，未采取防火灭火措施，违章指挥，违章作业等。

 

2、装修不按安全技术操作规范和标准乱接动力、照明电源线，不按安全技术规定安装电气线路漏电保护装置，电动工具接线柱松动，安装不牢固，电线接头不牢，绝缘胶带脱落或长期使用不当，电线接头短路，造成电源线起火。

 

3、酒店餐饮厨师烹调用火不当，抄菜时锅内油温过高起火。厨房又无备用灭火工具，油锅火苗窜至排油烟罩烟道内，点燃由于平常不清洗管道内的沉积油垢，引发厨房排油烟管道内油垢着火。

 

4、吸烟者乱扔烟头，甚至一些大厦办公室的职员白领吸烟者，在吸烟后无意识地将烟头扔进了办公室或卫生间的废纸篓、垃圾桶内，而酿成火灾事件巳屡见不鲜。在我国各地的一些大厦、商场、市场里因此发生的火灾案例不在少数，超高层大厦内禁止吸烟，势在必行，迫在眉睫。

 

5、办公电器设备管理不严。超高层大厦内一些公司人员下班后不关闭电脑电源，不关闭空调、电扇、传真机、复印机、擦鞋机的电源，使办公电器设备始终处于通电状态。办公电器设备通电时间太久，待机时间过长，易造成电子元件损坏形成供电短路引发火灾。

 

针对大厦易发火灾事故的隐患苗头，我们必须贯彻“预防为主，防消结合”方针，将火灾隐患消除在萌芽之中，具体做法是：

 

1、要在超高层大厦内建立起以单位、以业态区域为主，划分出消防安全责任区域，明确区域和各业态的防火安全第一责任人，并与其签订防火安全责任书。对各产权业主单位也必须建立起相对应的区域性防火责任制，签订产权区域装修施工防火安全协议，把防火安全工作和责任制层层落实到实处。

 

2、要倡议和制订出超高层大厦公共区域为禁烟区的防火规定，做到家喻户晓，人人皆知。提高在超高层大厦中工作和生活的每个业主（租户），每一业态中的员工的防火意识，责任意识和自我保护意识。自觉遵守国家的消防法规，大厦内禁止吸烟，加强装修动火管理，定期清理油烟管道油垢，定期检查检测楼层供电线路和供电设备运行状态，办公用电器设备做到人走电断，实现消防安全工作群防群治，警钟长鸣！

 

浏览次数：591  发布时间：2019-01-24  【打印此页】  【关闭】